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Bruit, manque d’intimité, vis-à-vis, problèmes juridiques… Les freins à la vente d’une maison mitoyenne sont nombreux, mais il n’y a aucune fatalité. Des solutions vous permettront d’y mettre un terme.

Pourquoi les acheteurs n’en veulent pas ?

L’aspect immobilier

Il y a plusieurs raisons qui l’expliquent, le bruit du voisin, tout d’abord, qui partage la même structure. Pour beaucoup, c’est aussi un manque d’intimité puisqu’il peut entendre une partie de l’activité dans l’appartement dans les pièces mitoyennes.

La lumière naturelle moins importante que dans une maison privative, une partie du mur ne pouvant pas intégrer de fenêtre. Il y a aussi les travaux partagés (toiture, mur commun) qui demandent un accord obligatoire (articles 653 à 673 du Code civil).

L’aspect juridique

Le mur mitoyen appartient aux deux propriétés, toute modification du mur demande l’accord du voisin.

En cas de servitude de passage, le frein à l’achat peut encore s’alourdir. Pour rappel, c’est ce qui permet à un propriétaire (le fonds dominant) d’emprunter une partie du terrain du voisin (le fonds servant) s’il n’a d’autres solutions pour aller sur la voie publique

Autre facteur aggravant, un désaccord ancien avec le voisin qui apparaît dans les archives. Peu de personnes ont envie de conflits de voisinage concernant des modifications de la maison.

Des travaux réalisés sans autorisation peuvent bloquer le notaire (aménagement de combles, construction d’une véranda…), qui protégera les acheteurs contre une éventuelle démolition ou régularisation en refusant la signature de l’acte authentique.

Un litige de bornage non réglé est aussi ce qui peut faire fuir les acheteurs (incertitude sur la surface, risque d’empiétement, coût de la procédure…). Si ce n’est pas fait, le notaire peut exiger un accord écrit sur les charges communes. Par exemple, l’acheteur risque d’acheter une superficie finalement plus petite que prévue.

Enfin, une copropriété horizontale mal définie complique la vente puisque si les quotes-parts et les droits de chacun ne sont pas suffisamment claires, le notaire devra éplucher des documents complexes et la banque des acheteurs refuser d’accorder le prêt tant que les garanties ne sont pas limpides.

Comment vendre ce bien ?

Corrigez tout ce qui peut poser problème au niveau du bien

La première chose est de faire vérifier l’acte de mitoyenneté par un notaire pour que tout soit bien clair et défini au niveau des droits de chacun, le mur peut par exemple appartenir à un seul des deux propriétaires. Seconde nécessité, si vous avez un litige avec le voisin, réglez-le avant de vendre.

Si le problème vient de l’isolation phonique, insonorisez le mur mitoyen si possible. Le bruit est l’un des aspects les plus redoutés lors de l’achat d’une maison mitoyenne et la première cause de litige entre voisins en France comme le relaie allianz.fr . Cela permettra également de pouvoir vendre le bien plus cher et de compenser le coût des travaux.

Pour vous donner un ordre d’idée, une contre-cloison sur ossature métallique désolidarisée remplie d’un isolant acoustique, qui traite la transmission des bruits par vibration, coûte main d’œuvre incluse entre 50 et 80 euros pour une configuration standard (Ossature + Isolant 45mm + 1 plaque BA13 phonique).

Pour une configuration haute performance (Ossature + Isolant + Double couche de BA13 phonique), comptez entre 80 et 110 euros au m2. Contrairement à la précédente qui ne couvre que les bruits de voix et de télévision, elle couvre la musique et les bruits d’impact légers.

L’extérieur compte aussi, l’intimité du jardin est vitale, des brises-vues, des panneaux en bois ou encore une haie végétale dense permettent de ne pas être vu des voisins.

Bien gérer la vente

Ciblez les primo-accédants, souvent moins exigeants sur ce critère, disposant souvent d’un budget plus limité que les acheteurs expérimentés qui disposent déjà du budget de la revente du précédent bien. Soyons honnêtes, ils n’ont pas l’expérience des désagréments du quotidien. Lors de la visite, ils verront surtout les éléments visibles (luminosité, cuisine, DPE…). Beaucoup sont aussi plus tolérants car ils ne voient pas le logement comme un logement de vie mais une étape sur 5 à 10 ans.

Enfin, faites appel à un agent immobilier local expérimenté dans le domaine. Un agent qui a déjà de nombreuses ventes de maisons mitoyennes à son actif aura les compétences pour maximiser les chances de ventes.

N’oubliez pas que même si tout est parfait dans les critères que nous venons d’énumérer, une maison mitoyenne subira souvent une décote de 10% à 20% par rapport à une maison individuelle indique Se Loger.

Mettre en place les conditions de la vente, étape par étape

Pour que tout soit bien clair, nous avons tout résumé en 10 étapes :

• Étape 1 : Rassemblez tous les documents de propriété.
• Étape 2 : Vérifiez la situation juridique du mur mitoyen.
• Étape 3 : Contactez le voisin pour confirmer l’absence de litige.
• Étape 4 : Faites réaliser le dossier de diagnostics techniques.
• Étape 5 : Gérez la vente du bien avec un professionnel local
• Étape 6 : Préparez le bien (nettoyage, petites réparations).
• Étape 7 : Rédigez une annonce claire et honnête.
• Étape 8 : Anticipez les questions sur la mitoyenneté.
• Étape 9 : Négociez avec transparence sur ce point précis.
• Étape 10 : Signez le compromis avec un notaire informé du dossier.

Les questions à se poser pour s’assurer que la difficulté de vente vient bien de la mitoyenneté

Nous en répertorions 6 :

• Entend-on réellement le voisin depuis les pièces de vie ?
• Le jardin est-il directement visible depuis la propriété voisine ?
• La maison manque-t-elle de lumière naturelle ?
• Existe-t-il une servitude ou un droit de passage ?
• Tous les travaux ont-ils été autorisés et déclarés ?
• Les limites de propriété et la mitoyenneté sont-elles clairement documentées ?

Puis interprétez les résultats :

0–1 problème → la mitoyenneté n’est probablement pas le principal obstacle.
2–3 → travailler les points faibles et le prix.
4+ → vérifier sérieusement les aspects techniques/juridiques avant commercialisation.