Quelle est la différence entre une Société Civile (SC) et une Société Civile Immobilière (SCI)? C’est ce que nous allons tâcher de découvrir dès maintenant.
Réponse courte
- 📂 Définition : SC générale vs SCI spécialisée dans l’immobilier.
- 👥 Associés : Minimum 2 (personnes physiques ou morales).
- ⚖️ Responsabilité : Indéfinie mais non solidaire sur les dettes.
- 💰 Fiscalité : Impôt sur le revenu (IR) par défaut ou option pour l’impôt sur les sociétés (IS).
- 🎯 Usage SC : Activités professionnelles, holdings ou patrimoines divers.
- 🏡 Usage SCI : Achat immobilier à plusieurs, location et transmission.
- 📝 Constitution : Statuts obligatoires et immatriculation au RCS.
- ⚖️ Notaire : Obligatoire uniquement en cas d’apport d’un bien immobilier.
- ⚠️ Meublé en SC : Risque de bascule automatique vers l’IS.
- 👨👧👦 Transmission : SCI combinée à un démembrement de propriété.
Un point de définition pour commencer
La SC (Société Civile)
La SC désigne la catégorie générale à laquelle appartiennent les sociétés non commerciales. Elle regroupe toutes les sociétés civiles (SCI, SCEA, SCP, SCM, SCCV…).
Son objet est non commercial. Pouvant être de nature agricole, patrimoniale ou du domaine des professions libérales. Elle peut porter sur divers domaines tant qu’il ne relève pas de celui lié au commerce.
La SCI (Société Civile Immobilière)
Sous-catégorie de la SC, elle a un objet limité à l’immobilier, qu’il s’agisse d’immobilier physique (location en direct…) ou papier (SCPI…). Son rôle est de gérer ou détenir des biens immobiliers.
C’est la forme la plus utilisée en pratique pour acheter ou louer à plusieurs ou transmettre des biens immobiliers. Contrairement à la SC, elle est caractérisée par de fréquents apports de bien en nature.
Les associés
SC
Ici, un minimum de 2 associés est exigé. Il peut s’agir de personnes physiques, qui exercent en leur nom propre ou morales, ayant une personnalité juridique distincte de ses associés précise l’INPI.
La responsabilité est à la fois indéfinie et non solidaire. C’est à dire que les créanciers peuvent recouvrer leur dette avec le patrimoine personnel des associés. Non solidaire signifie que chaque associé n’est redevable des dettes qu’à hauteur de sa part dans le capital social. Un créancier ne peut pas demander à l’un de payer l’intégralité des sommes dues.
L’article 1857 du Code civil précise que « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social « .
SCI
La aussi, il y a un minimum 2 associés, la aussi physiques ou morales. Par exemple une personne en nom propre ou une SAS/Autre SCI/Holdings/ SARL…).
Elle est souvent familiale et à but successoral.
Faisant partie des SC, elle appartient au même régime de responsabilité. La répartition sociale dépend des parts sociales. C’est à dire que les bénéfices et pertes sont répartis entre associés en proportion des parts détenues dans le capital social. Même chose pour les décisions. Chaque part sociale équivaut à une voix.
La fiscalité
SC
En Société Civile, la fiscalité est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés payent directement leur quote-parts des bénéfices dans leur déclaration personnelle.
Si l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est choisie, alors c’est la SC qui est imposée sur ses bénéfices à un taux forfaitaire. Exception faite du cas des versements de dividende, auquel cas les associés sont alors imposés à titre personnel.
Le choix est stratégique. L’IR est souvent choisi pour la simplicité. L’IS pour permettre un réinvestissement.
SCI
Ici, les choses sont similaires, par défaut, elle est soumise à l’IR. Chaque associé déclare sa part de revenus. L’option d’assujettissement à l’IS est ici aussi possible. Toujours pour des raisons stratégiques?
L’usage typique de ces deux structures
SC
En SC, la structuration d’une activité professionnelle civile permet d’exercer pour de nombreux professionnels. Comme des avocats, des médecins ou de comptables.
C’est aussi une structure qui permet la gestion d’un patrimoine varié, comme des parts sociales, des valeurs mobilières ou encore des actifs mixtes. Pas seulement de la pierre.
La SC offre aussi un avantage de poids pour une holding familiale, permettant de centraliser et piloter la détention des participations dans différentes sociétés. Un atout considérable pour structurer un groupe familial.
Enfin, l’usage agricole est assez fréquent. Notamment pour l’exploitation d’une structure agricole.
SCI
Ici, c’est pour de l’immobilier qu’elle est utilisée. Notamment pour l’achat immobilier à plusieurs, que ce soit en couple, en famille ou encore entre amis en fixant les règles concernant les quotes-parts et la gouvernance.
Pour la location d’un bien, elle permet d’acheter, rénover et mettre en location des biens immobiliers au sein d’un cadre juridique spécifique tout en bénéficiant d’une exonération ou d’une réduction d’impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers précise LegalPlace. C’est aussi un outil de transmission aux héritiers tout en gardant la main sur la gérance.
La SCI est aussi le choix privilégié en cas de séparation du patrimoine personnel et immobilier, permettant d’isoler les biens immobiliers des risques professionnels ou personnels.
La constitution
SC
En Société Civile, la rédaction de statuts est obligatoire pour établir le fonctionnement de la société: répartition des parts, pouvoirs du gérant, règles de vote…).
Son existence légale nécessite une immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés). Des formalités classiques de création doivent aussi être réalisées. Par exemple la rédaction d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
SCI
Ici, c’est commun, le même processus que la SC avec des statuts précisant l’objet immobilier.
| Caractéristique | Société Civile (SC) | Société Civile Immobilière (SCI) |
| Objet social | Large et non commercial (agricole, libéral, patrimonial) | Exclusivement immobilier (achat, gestion, location) |
| Associés minimum | 2 (personnes physiques ou morales) | 2 (souvent familiale) |
| Responsabilité | Indéfinie mais non solidaire sur les dettes | Indéfinie mais non solidaire sur les dettes |
| Fiscalité par défaut | Impôt sur le Revenu (IR) | Impôt sur le Revenu (IR) – transparente |
| Option possible | Impôt sur les Sociétés (IS) | Impôt sur les Sociétés (IS) |
| Usages principaux | Holding, professions libérales, agriculture | Achat immobilier à plusieurs, location, transmission patrimoniale |
FAQ
Faut-il un notaire pour créer une SC ?
Non, hormis si l’un des associés apporte un bien immobilier au capital de la société lors de sa création. Aucun besoin si les apports sont uniquement des sommes d’argent.
Peut-on faire de la location meublée en SC ?
Oui, mais attention au risque fiscal. L’objet civil de cette société la fait basculer à l’IS. L’imposition à l’IR n’est donc plus possible.
Quelle est la meilleure option pour la transmission ?
La SCI, mais combinée à un démembrement de propriété (donation-partage de la nue-propriété). La valeur taxable des parts dépend notamment de l’âge de l’usufruitier. Au moment du décès, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété revient automatiquement aux enfants sans droits de succession supplémentaires.
