Nombreux sont les investisseurs qui investissent dans les SCPI via une assurance-vie. Mais pourquoi est-ce autant avantageux? Cet article vise à éclairer cette interrogation.
Réponse courte
- 🏢 Implication : Investissement locatif sans contrainte de gestion directe.
- 📜 Propriété : Assureur propriétaire des parts, épargnant détenteur des droits financiers.
- 🔓 Liberté : Choix restreint en assurance-vie contre plus de 250 SCPI en direct.
- 💰 Fiscalité : Loyers capitalisés sans imposition immédiate et abattement après 8 ans.
- 💧 Liquidité : Prise en charge par l’assureur pour simplifier la revente.
- 🛡️ Sécurité : Unités de compte protégées en cas de faillite de l’assureur.
- 🚫 Crédit : Impossibilité d’emprunter et perte de l’effet de levier.
- 📉 Risques : Baisse possible de la valeur des parts et des loyers.
Le principe
Une SCPI investit dans l’immobilier locatif et redistribue les loyers. Vous n’avez ainsi pas à en assurer la gestion. Il peut s’agir d’immobilier résidentiel, de bureaux ou encore de logistique. Les thématiques sont très nombreuses.
Les SCPI peut aussi être localisées en France, en Europe voire même sur d’autres continents, qui peut alors vous faire bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
Enfin, les SCPI peuvent être fiscales, Denormandie, Malraux, Pinel ou encore de déficit foncier comme le précise le site du Ministère de l’économie.
Dans un contrat d’assurance vie, les parts deviennent une unité de compte. L’assureur détient les parts (propriétaire juridiquement), pas vous directement. Vous possédez des droits financiers associés à ces supports.
L’accès et le choix des SCPI
Tout d’abord, le choix est plus restreint qu’en investissement direct où vous n’avez aucune limite sur celles dans lesquelles vous voulez investir.
Un contrat propose souvent entre 5 et 30 SCPI, parfois une seule SCPI est proposée, indique Finary. Sans assurance-vie, vous avez accès à plus de 250 SCPI au total.
Les avantages fiscaux
Oui, il y a des inconvénients comme vous l’avez vu, mais si autant de personnes choisissent d’investir dans les SCPI via une assurance vie, c’est parce que les avantages sont non négligeables.
Par exemple, les loyers sont capitalisés sans imposition immédiate tant que vous ne retirez pas les gains. Pour une détention en direct, vos loyers sont imposés chaque année dans la catégorie des revenus fonciers.
Le capital versé ne subit aucune taxation à la sortie, seuls les intérêts ou plus-values sont concernés par la fiscalité. Seule la part de gains est imposée au retrait.
Après 8 ans, la fiscalité devient nettement plus douce. Ils dépendent de votre situation personnelle (marié, pacsé…). Vous pouvez utiliser un simulateur pour vous faire un avis.
Les avantages pratiques
Vous voulez vendre? Avec des SCPI dans une assurance vie, vous avez une liquidité prise en charge par l’assureur pour minimiser le temps nécessaire à la vente.
Autre point important, les unités de compte sont protégées en cas de faillite de l’assureur. Il ne peut pas toucher à vos parts, étant séparées et isolées des comptes propres de la compagnie d’assurance.
Le contrat facilite enfin la transmission du capital. Les capitaux transmis sortent de la succession classique. Ils profitent également d’abattements fiscaux très avantageux.
Les limites
Premièrement, il est impossible d’emprunter pour souscrire via l’assurance vie. La banque ne permet que de le faire en direct. C’est une condition sine qua non pour de nombreux investisseurs. L’effet de levier du crédit si intéressant en immobilier est donc perdu.
Prenez aussi en compte que des frais de gestion supplémentaires s’ajoutent sur l’encours du contrat, souvent entre 0,5 et 1% par an. propres à l’assureur. Il est aussi possible que certaines retenues s’appliquent sur les dividendes versés, notamment pour des dividendes étrangers ou une fiscalité interne propre au véhicule d’investissement.
| Avantages clés | Limites et contraintes |
| Fiscalité douce après 8 ans (abattement sur les gains) | Frais de gestion annuels supplémentaires (0,5% à 1% en moyenne) |
| Liquidité facilitée (prise en charge par l’assureur) | Retenues possibles sur les dividendes étrangers ou spécifiques |
| Protection des unités de compte en cas de faillite de l’assureur | Risque de gel des rachats encadré par la loi Sapin 2 |
| Sortie en capital sans taxation sur la mise initiale | Pas de déduction des intérêts d’emprunt |
Les risques des SCPI
Si les SCPI ne sont pas considérées comme des actifs à haut risque comme peuvent l’être les cryptomonnaies, des risques y restent associés et ne doivent pas être négligés.
Par exemple, la valeur des parts peut baisser si le marché immobilier chute. Passer de 160 euros à 130 euros par exemple. Ce qui s’est présenté sur plusieurs SCPI historiques en France.
Les loyers peuvent baisser si le taux d’occupation se dégrade, ce qui vient impacter le TRI (taux de rentabilité interne qui mesure la performance global d’une SCPI). Certaines SCPI ont notamment vu leur TRI passer de plus de 6% à moins de 4% en quelques années.
Ensuite, contrairement à la bourse, la liquidité reste limitée en cas de besoin urgent. Vous devez vous mettre en tête qu’une fois l’investissement fait, rien ne garantit un retrait rapide, surtout si la SCPI présente des performances de plus en plus basses (TRI en baisse, valeur des parts en baisse).
Notez aussi qu’un risque de blocage existe, encadré par la loi Sapin 2. Primaliance précise que « la loi Sapin 2 permet à l’État, en cas de crise financière majeure, de demander le gel temporaire des rachats sur les contrats d’assurance-vie, y compris sur les supports SCPI ».
| Type de risque | Description concrète | Impact potentiel |
| Risque de marché (Valeur des parts) | Baisse de la valeur du patrimoine immobilier | Perte en capital (ex: valeur d’une part passant de 160 € à 130 €) |
| Risque locatif (Loyers) | Dégradation du taux d’occupation des immeubles | Baisse du rendement global (TRI passant de plus de 6% à moins de 4%) |
| Risque de liquidité | Difficulté à revendre rapidement en cas de besoin | Délai de cession allongé selon la conjoncture du marché |
SCPI en direct vs SCPI en assurance vie
Il est temps de faire un petit résumé des forces des deux options. En direct, le rendement est souvent plus élevé (plus de choix, moins de frais…). Mais aussi d’utiliser l’effet de levier du crédit et de n’engager au maximum qu’un apport.
L’assurance vie offre quant à elle une fiscalité plus douce sur le long terme, qui peut faire la différence dans le net après impôt et renverser la forme d’investissement la plus rentable.
Vous visez une succession patrimoniale? L’assurance vie facilite la liquidité et la transmission des actifs immobilier qui y sont placés. Il n’y a pas de meilleure forme d’acquérir des parts, tout dépend de votre situation.
| Caractéristique | SCPI en direct | SCPI via Assurance-vie |
| Propriété juridique | Directe (vous possédez les parts) | Indirecte (l’assureur détient les parts, vous avez les droits financiers) |
| Choix disponible | Très large (plus de 250 SCPI sur le marché) | Plus restreint (souvent 5 à 30 SCPI par contrat) |
| Effet de levier (Crédit) | Possible (emprunt bancaire autorisé) | Impossible (financement sur épargne personnelle uniquement) |
| Fiscalité des revenus | Imposition immédiate des loyers (revenus fonciers) | Capitalisation sans imposition immédiate (taxé uniquement au rachat) |
| Transmission | Soumise aux règles successorales classiques | Avantages successoraux et abattements spécifiques hors succession |
FAQ
Quelle est la meilleure SCPI pour une assurance vie ?
Il n’y a pas de meilleure SCPI objectivement. Tout dépend de plusieurs facteurs (objectifs souhaités, profil d’investisseurs…).
Quels sont les frais d’entrée pour une SCPI en assurance vie ?
Ils sont généralement plus faibles, entre 4 et 8% en moyenne contre 8 à 12% pour une détention directe précise meilleurtaux.com
Quels sont les pièges à éviter en assurance vie ?
Beaucoup d’investisseur en sous-estiment les frais, et voient leur rendement financier être impacté significativement. Ces coûts sont parfois invisibles à première vue.
